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房地產行業的成长一向以来與金融行業密不成分，對付房企融資而言，為了項目融資，開辟商常常以房地產自己及因房地產所發生的各項权柄作為典质，好比包含地皮典质、在建工程典质或已建成物業典质。
因為地皮的變现能力最强，不斟酌位置、面积等身分，地皮价值更优于在建工程及已建成物業。
可是，地皮典质触及较多法令問题、各地政策存在差别、步伐比力繁杂，是以操作進程中的問题比力多，從而给房企融資和地皮典质勾當造成各種坚苦和停滞。
近一年，行業很多大中型房企暴雷，資金链呈现危機，纷繁兜销資產；也有很多小型房企本筹算囤地捞一笔，而今不能不把地皮拿出来兜销或典质换取資金。
今天這篇文章，笔者就来讲一下地皮典质该怎样辦，哪些坑咱們必要注重。
01
起首，早期要對地皮的来历布景做個查询拜访。
地皮是經由過程甚麼路子获得的，招拍挂、收并購、仍是劃拨？
有一些國营布景企業或小處所的團體企業，因為汗青特别缘由，占据和利用城镇國有地皮，但现實上，這種地皮属于國度無偿劃拨，企業只有利用权，没有處理权，更不克不及直接将劃拨地皮作為典质物。
劃拨性子的地皮在處理時最多见的方法是缴纳必定的地皮出讓金變動地皮性子為出讓或连结劃拨性子但必要上缴地皮收益，這種地皮要先行缴清地皮出讓金後才能打點地皮性子變化和典质。
若是是經由過程招拍挂或是收并購（對方可供给地皮出讓金缴纳单子），则可以直接典质，但需存眷地皮自己是不是合适计劃相干請求，有没有變動地皮用處、调規（是不是有计劃部分审批允许，是不是补缴出讓金）、典质人原出讓合同是不是有限定性條目、是不是存在地皮闲置危害等等。
02
其次，對地皮的价值開端举行预评估。
一般环境下，典质人在典质地皮以前，會禮聘评估機構举行评估，按照评估陈述，典质权人再做出是不是接管典质的决议计劃。
若是早期联系，對方仍未举行评估的环境下，典质权人可以用两種法子對地皮价值举行预评估。
一是参考地皮原值，即获得该地块所付出的本錢，比方地皮出讓金单子，或是典质報酬获得地皮所付出轉款的凭證及買賣合同。
二是参照评估機構的法子照着葫芦画瓢，對付室第用地，参照周邊同類性子、用處，范围類似的成交地皮，操纵比力法来计较，也能够采纳假如開辟法预估；對付贸易、辦公用地可以收益法举行评估。從典质权人角度而言，不必要预评估做很多精准，有個大要的价值供機構内部参考便可。
若是早期果断承認地皮价值，危害可控，则可以继续推動了。
03
下一步是咨询典质挂号相干部分。
打點典质手续，营業职員必定要就全部流程举行具體咨询确認，出格是對付不動產挂号中間的處事處现場职員，如果异地可先在網上盘問相干的處事科德律風号码，致電举行咨询，但一般德律風沟通處事員都是按最严苛請求来复兴，最佳仍是现場沟通。
咨询的問题可参考下表清单，需按照现實营業环境举行删减：
必要提示的是，咨询時要注重沟通的方法法子，不少處所處事都有着本地政治特點，特别要注重提早與經辦职員沟通，阎王易躲、小鬼難防，有些無關紧要的分失眠治療噴霧,外弥补质料，或是文字表述的小收支，會成為打點手续的最難攻陷的拦路虎。
此外，除在典质挂号部分举行咨询，還可以就教本地其他金融機構，進一步規避部門地域經辦职員本质不高、政策把關不同一的問题，低落後续可能存在的操作危害。
固然，還必要综合考量本身和典质人在本地的营業深度，有互助信赖根本的條件下，手续可能也能够简化或特批。
按照咨询环境解除危害及問题，着手筹备典质資料。
一般而言，不動產挂号中間會劃定典质人和债权人在打點典质手续時必要供给的打點质料清单，该清单一般在處所的不動產中間網页可盘問下载。
但在實操時，必定要拿着下载的清单跟不動產中間的现場职員确認，由于不少處所都有本身的請求，除網上颁布的資料清单外，還可能必要分外供给一些质料。
固然，如今不少處事大厅城市有纸质版的打點指引、資料清单，或是供给二维码供處事人直彰化當舖,接下载資料；
建议在第一次上門咨询的時辰毛髮生長液, ，就一并把质料清单打印出来给现場處事員确認是不是知足請求。最後就按着质料筹备去不動產挂号中間打點手续便可。
04
那末，進程中有哪些坑必要注重的呢：
一、地皮刻日
大部門地產人都晓得，出讓地皮中室第用地至多70年，贸易、游览、文娱和综适用地等至多40年，其余用處至多50年。
到期後，室第用處的地皮主動续期，按照我國现行相干征收据例，室第征收抵偿中房款抵偿為参照四周買賣房產代价肯定，以養肝茶,是室第可以采纳類比法举行评估，地皮残剩@刻%2TR7P%日對室%q7G47%第@用處的房地產价值影响不大。
而其他用處房地產，地皮到期後，必要提早一年向國度申請，國度可以收受接管，國度不收受接管的环境下，必要缴纳地皮出讓金才能继续利用。
以是针對收益性房地產如商店，必要充實斟酌到期國度收受接管和從新缴纳地皮出讓金的环境，地皮残剩刻日對价值影响较大，在评估時需重點存眷。
二、评估機構選擇
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一般环境，典质人及债权人會商定配合選定第三方機構举行评估，但實操中，因為债权人在標的物所属都會不必定有認识的機構，而本身互助库内的评估機構本地又不必定承認。
這就致使有的時辰由典质人单方選擇评估機構来出评估陈述，若是碰到這類环境必要存眷评估的公道性、客观性。
笔者21年上半年曾碰到過一個項目，田主方招拍挂拿地時8亿的代价，1年後做典质评估，因為市場火热，评估機構评出了13亿的价值，依照债权人與田主方商定的典质率60%，仍可得到7.8亿資金，至關于能置换出前期地皮投入的几近所有用度。
债权人频频沟通评估機構，终极评估陈述出的价值10亿，放款了6.6亿。
但因為21年下半年市場反轉，周邊房价跳水、地皮流拍，典质人又呈现清偿務危機，此時债权人公司内部做貸後查抄，認定存在重大危害，從新找库内第三方機構举行评估時，价值只给到7亿，连本息都没法笼盖。
是以，若是作為典质权人，在選擇评估機構時尽可能寻觅天資高、非處所性的這類公司，若是是對方供给的评估公司，必定要對典质物价值有個预判，在评估陈述出具前增强沟通，守好预期底線。
三、合同問题
在打點地皮典质時，不動產中間可能不承認典质两邊自行草拟的地皮典质合同（两邊合意版），而請求利用尺度制式合同，呈现這類环境的话，就象征着要同時签訂制式合同和两邊合意版典质合同，這時候咱們必要經由過程一點文字技能手腕處置好两份合同間的瓜葛。
一般环境下，制式合同正文的最後一個條目是空缺的，請求填写两邊認為必要商定的其他事項，可以在這個條目商定：“未尽事宜，以两邊另行签訂的典质合同商定為准。”
而另行签訂的两邊合意版合同则增长一條商定：“两邊在本合同签訂以後，若按照地皮辦理部分的請求，需另行签訂令地皮辦理部分得意的關于典质財富的制式合同，方可完成响應的典质挂号手续，则本合同應看成為制式合同的弥补合同，對付制式合同未尽事宜，或纷歧致事宜，均以本合同商定為准。”
實操中，制式仅作為打點典质挂号之用，两邊合意版合同则现實商定两邊的详细权力义務，并經由過程响應的合同條目将两份合同跟尾起来。
别的，還需注重典质合同是不是請求與地皮證對應。有的時辰一個地块分為多宗地，有多個地皮證，本地不動產中間若是必要一證一合同對應，则必要提早筹备合同及内部审批。
四、顺位典质的相干問题
正常环境下，债权人都是打點第一顺位典质，但若打點的是第二顺位典质，還需出格注重如下問题。
一是典质金額，第二顺位加之第一顺位典质担保的主债权金額合计不得跨越典质物的评估价值。
二是需颠末第一顺位典质权人的赞成，最佳是出具盖印赞成函。
三是第一顺位典质权刊出後，第二顺位典质权人能否晋升典质顺位，各地實操有差别，若可以主動晋升，需實時存眷并获得最新的地皮典质挂号信息备份，若不主動晋升，则應沟通典质人實時打點典质變動挂号。
五、房地瓜葛問题
在我國相干法令劃定中，有扶植用地利用权主體與修建物從属举措措施所有权主體连结一致的物权變更的原则，即房地一致原则。實践中亦称“房随地走、地随房走。”
地皮典质時，其地上修建物和其他附着物及一切权柄随之一并典质。以是在签訂地皮利用权典质协定時，應具體列出地上修建物和附着物及其所發生的权柄。
地皮典质後新建的修建物可以一并拍賣，可是不具有典质权，在现實环境中，碰到雷同环境可在合同中商定新建修建物典质，但在未打點典质手续時仅為协定典质。
實操中，若典质地皮举行開辟，可轉為在建工程典质。因各地典质政策存在差别，部門地域可能必要将原本的纯地皮典质挂号刊出，签定新的典质合同，并從新打點挂号增設在建工程典质；
部門地域容许地皮典质直接轉為在建工程典质，两個流程操作合二為一，企業無需打點還貸、典质刊出营業，直接将纯地皮典质變動為在建工程典质。
六、预售
對付新建商品住房，在获得预售證後可以举行预售。债权人可主意典质权人還清貸款或供给等价物举行置换，防止典质物挂号呈现空缺期，再對地皮举行解押。
但若典质人未能了偿貸款，地皮仍處于典质状况，在打護手霜推薦，點预售證的時辰，一般會請求债权人出具赞成贩賣的赞成函，极真個還會請求出具抛却已预售部門住房的典质权的翰札。
不论是出具赞成贩賣的赞成函仍是抛却已预售部門住房的典质权，在呈现胶葛時，法院裁决大多都支撑已预售房產及對應的地皮無典质权，在第一種环境中可能會裁决全部典质权無效。
以是，若是没有符合的資產举行典质置换的话，要對項目標贩賣資金施行重點羁系，一般會取證解押一部門，賣一部門，對應贩賣回款用于了偿貸款。
以上就是地皮典质進程中必要充實注重的几個問题，實在地皮典质流程其實不比房產典质繁杂，但其触及的問题和敏感點比力多。
笔者實践進程也简直碰到過很多看似小問题却卡着推不動的時辰，故特地收拾此文，文章報告内容實時效性或许會存在不足，接待列位读者斧正。 |
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發表於 2024-4-1 17:52:11
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